天地人學堂:建地如何估價?土地坪效與地價評估 實務技巧班

建地如何估價?土地坪效與地價評估 實務技巧班

 

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開發建地難度高?地區估價模式大不同,掌握關鍵法規,導正既有錯誤思維

建地估價是以建設公司為代表的土地開發業者,在購地階段向地主出地價的核心作業。坊間素以”容積率×坪效係數1.6 “概估土地坪效,再以”每坪房價中的土地成本×土地坪效 “概估地價。然而,土地坪效因適用法規、土地條件與實設規劃而異,豈是1.6可通吃!估地價更是必須依循業主的購地實務作業,上述路人皆知的估價公式豈能取信專業的業主?說服地主?

確認適用法規 ,才能有效依據土地條件,掌握最佳土地坪效

業者於購地估價階段,都先委由建築師依據適用法規,以土地條件求得可售面積與成本建坪。本課程解析六都各異的在地法規,並摘要求得各自專屬的基準+免計+獎勵+增移面積,進而彙整為估價所須的「地面店、樓上住與車位數」可售面積、計入造價的成本建坪。而非”從台北看天下”。

依循業主購地估價作業 ,務實精算地價,妥善運用雲端資源,提升工作效率

掌握上述估價所須的各類可售面積與成本建坪後,再依循開發業主於購地階段的精算模式,同步上網套用業師研發的「土地坪效與地價彙整速算表」,速算總可售金額,進而求得總土地成本。並拆算非土地款後,求得購地實務的地價,作為業主向地主出地價的依據。有鑑於此,天地人規劃出「如何掌握建地估價?土地坪效與地價評估 實務技巧班」,邀請土地開發專業委員,業師曾任國泰建設等,累計30年以上實務經驗,並著有《土地開發實務作業手冊》與《建地估價實務作業手冊》。此課程將帶你瞭解建地估價的三大重點:(1)掌握業界估價模式,導正坊間估價的迷思;(2)掌握土地坪效三大要素:適用法規、土地條件、實設規劃;(3)務實評估地價,學會地價影響的四大因素。透過教、學同步作業,精確掌握土地坪效,求得購地階段最關鍵的地價。

 

 

 

 課程的三大重點

        

 

掌握業界估價模式,導正坊間估價的迷思

概估:
地價=每售坪房價中的土地成本 × 土地坪效(= 容積率 × 倍數 + 係數 ≠ 容積率 × 1.6)

精算:
土地單價 = (土地成本(S) – 他項地款)÷ (1 + 佣金% + 稅費%)÷ 土地面積
S1 =【Σ(可售面積×單價)÷(1+毛利率%) -(成本建坪×造價)-(總可售金額 × 管銷%)】(毛利相對於總成本)
S2 =【Σ(可售面積×單價)×(1-毛利率%) -(成本建坪×造價)-(總可售金額 × 管銷%)】(毛利相對於總可售)

 

掌握土地坪效三大要素:適用法規、土地條件、實設規劃

土地坪效取決於:① 適用法規、② 土地條件、③ 實設規劃三大要素

可售面積
= 主建物面積 + 附屬建物面積 + 共同使用面積 + 車位面積(建物所有權狀面積)
= 地面店售坪 + 樓上住售坪 + 車位數(銷售契約書面積)
= 總樓地板面積(ΣFA) + 陽台FA(建造執照面積)
= 基準FA + 免計FA + 獎勵FA + 增移FA(適用法規+土地條件+實設規劃面積)

可建強度(=含車位的土地坪效)= 可售面積(=最大可建樓地板面積)÷ 基地面積

 

務實評估地價,學會地價影響的四大因素

先導正坊間的迷思,確實掌握土地坪效,再修正
① 房價 vs. 均價:
均價 =【(地面店售坪 × 地面店房價)+(樓上住售坪 × 樓上住房價)】÷(店 + 住)售坪
② 售坪 vs. 車位:
總可售 = 以”坪”計價(房屋)vs. 以"位"計價(車位)
③ 銷售坪 vs. 執照坪:
成本建坪=執照坪≠銷售坪
④ 地價 = 土地成本 – 非土地款:
土地款 = 總土地成本 -【他項地款 + (回饋 + 增移)金 + 佣金 + 稅費】

四項影響地價的因素,進階務實評估地價。才能符合業者向地主出地價的需求!

 

 

 課程大綱

 

 前言-課程簡介

首先挑選基地所屬的在地(新北、台北、桃園、台中、台南、高雄)版本。本章節將會告訴你課程完整的架構,並介紹業師背景、資歷及所具備的專業技能。

01-01 課程簡介
01-02 業師介紹

 業界評估地價的模式

本章節解析業界的估價模式,掌握業者購地實務作業。唯有依循業者估價模式,才能符合其購地的實務需求。

02-01 引言
02-02 精算:地價=〔總土地成本-他項地款〕÷(1+佣金%+稅費%)
02-03 概估:地價=每坪房價中的土地成本×土地坪效
02-04 小結

 掌握土地坪效(上)

土地坪效是地價得以倍增的關鍵數據。本章節上段除歸納構成土地坪效的三要之外,並解析①土地是否符合其適用法規的適用條件,而得以取得前述四項及細項可建面積?②依土地條件得適用的可建額度為何?

03-01 引言
03-02 適用法規:法規依其位階分為中央(全國適用)、地方(在地適用)與都計案(優先適用)三個層級
03-03 可建面積=基準FA+免計FA+獎勵FA+增移FA
03-04 基準FA:土地所屬分區的基準容積率有多高?有無得或應調整(≒法定)容積率的規定?基地條件得適用否?

 掌握土地坪效(中)

免計FA是構成土地坪效最複雜的項目。本章節中段除解析購地階段主要的七項免計項目之外,並逐項同步上網套用「土地坪效與地價速算彙整表」,速算免計FA。

04-01 引言、騎樓、屋突
04-02 地下室、停車空間
04-03 陽台、梯廳
04-04 機電、小結

 掌握土地坪效(下)

土地依其分區、面積、臨路…等條件,是得否適用允增(=獎勵+增額+容移)FA?與適用上限%的最大分歧。也是影響土地坪效最難掌握的因素。本章節下段解析基地所屬的在地(六都各異)允增法規,土地依其條件的適用上限%,並逐項同步上網套用「土地坪效與地價速算彙整表」,速算允增FA。同時彙整六都開空、都更、危老、容移與增額容積的摘要,作為隨身的工具。

05-01 引言、開空
05-02 都更、危老
05-03 各地專屬、累計上限
05-04 容移、增額容積
05-05 允增摘要、在地法規網址
05-06 彙整摘要、土地坪效速算表

 務實評估地價

上述土地坪效是估價的關鍵前置作業。本章節再進階修正下列四項影響估價的因素,並逐項同步上網套用「土地坪效與地價速算彙整表」,速算地價。

06-01 引言
06-02 修正①房價vs.均價②售坪vs.車位
06-03 修正③銷售坪vs.執照坪④地價=土地成本-非土地款
06-04 小結、結論
06-05 最大可建面積與適用法規對照彙整簡表

 

 

 課程學習前須知

  • 實際授課內容、順序、師資或有調整,依課程現場為準。

 

授課業師

王英欽|土地開發專業顧問/委員

業師深耕土地開發領域,曾任國泰建設、國營事業審查委員等,累計已有30年以上實務經驗。擔任建商、建築師、估價師、地政士、建經與房屋仲介等六大公會內部培訓講師,並著有《土地開發實務作業手冊》、《建地估價實務作業手冊》等相關著作。

 

 

課程資訊

課程名稱

建地如何估價?土地坪效與地價評估 實務技巧班(C1407)

 

課程各期時間與上課模式

#14天隨選方案

。上課模式:第01期課程的錄製回放影片
。觀看方式:完成購課訂單後,於2023/03/16 統一寄送觀看通知信件,信件內附上影片專屬連結、觀看密碼。如未收到觀看通知信件,請務必與我們聯繫。
。觀看時間:觀看通知Email寄送隔日為起算第一天,依購買天數,計算觀看起迄日。

 

課程售票

早鳥優惠價:每人 4,860 元起

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一般推廣票:每人 4,650 元(原價7,200 元)
雙人以上團報票:每人新台幣 3,800 元(原價 超優惠 5.3折)
VIP票券兌換:每人扣 1 張VIP票券 ( VIP申購方案 

※若須報名雙人以上優惠票,歡迎撥打電話聯繫:02-2396-0514。

天地人文創空間 / 台北市中正區齊東街74號1樓,忠孝新生捷運站2號出口

Event Tickets

Ticket Type Sale Period Price
早鳥優惠票TWD$3,865起

2023/03/01 09:30(+0800) ~ 2023/03/16 18:00(+0800) End of Sale
  • Free
雙人以上優惠價,每人TWD$3,800(官網購買)

2023/03/01 09:30(+0800) ~ 2023/03/16 18:00(+0800) End of Sale
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